Acheter une propriété en République dominicaine.

1. Les étrangers peuvent-ils posséder des biens immobiliers en République dominicaine?

Oui — et c'est l'un des régimes de propriété les plus favorables aux étrangers des Caraïbes. Il n'y a aucune restriction sur la propriété étrangère de tout type de bien, y compris les terres côtières et riveraines. Les étrangers ont les mêmes droits de propriété que les citoyens dominicains. Vous pouvez posséder sous votre propre nom, dans une société dominicaine (SRL ou EIRL), ou dans un véhicule offshore.

Les structures les plus courantes pour les acheteurs sont:

• Nom personnel — le plus simple, le coût le plus bas. Convient à la plupart des acheteurs pour usage personnel.
• SRL dominicaine — utile pour la protection en responsabilité civile et pour simplifier les transferts de propriété (vous vendez l'entreprise au lieu de réenregistrer la propriété). Environ $1,500–2,500 à mettre en place. Courante pour les investisseurs et les propriétaires de locations.
• Société offshore (p. ex., BVI, Belize) — utilisée par certains acheteurs fortunés pour la planification des actifs. Coût de mise en place plus élevé; rapports en cours plus complexes.

Parlez à votre avocat pour savoir ce qui convient à votre situation. Un bon avocat immobilier dominicain vous exposera les avantages et inconvénients lors de votre premier appel de 30 minutes.

2. Comprendre le titre — ce que « deslinde » signifie vraiment

Le mot le plus important de l'immobilier dominicain est deslinde. Il fait référence au système moderne d'enregistrement des propriétés par GPS qui a remplacé l'ancien registre foncier ambigu. Une propriété avec deslinde complété a des limites clairement définies, un numéro de parcelle unique et un titre moderne clair — ce qu'on appelle un Certificado de Título (CT) ou parfois une Constancia Anotada dans les cas de transition.

Le travail de votre avocat est de vérifier tout cela avant de faire le virement de dépôt. Il tirera le titre du Registro de Títulos, vérifiera les privilèges et charges, confirmera que les impôts fonciers sont à jour, vérifiera le droit du vendeur de céder la propriété et confirmera que le deslinde est en ordre. Prévoyez $800–1,500 pour une recherche de titre approfondie selon la complexité. C'est le meilleur argent que vous dépenserez sur tout l'achat.

3. Le processus d'achat en 7 étapes

La plupart des achats en RD suivent un arc similaire, prenant 30–90 jours de l'offre acceptée à la remise des clés:

Étape 1 — Offre et acceptation (Jour 0)

Vous vous entendez sur le prix et les modalités avec le vendeur. Nous vous aidons à structurer l'offre. Généralement une lettre d'intention non contraignante ou une offre contraignante avec un petit dépôt (1 000–5 000 $) pour retirer la propriété du marché.

Étape 2 — Engager votre avocat (Jour 1–7)

Vous engagez un avocat dominicain — indépendant du vendeur et du courtier. Nous pouvons vous présenter deux ou trois avocats vérifiés ; vous choisissez. L'avocat commence la recherche de titre et la vérification préalable.

Étape 3 — Vérification préalable (Jour 7–21)

Titre vérifié, deslinde confirmé, taxes vérifiées à jour, permis de construction vérifiés (pour les nouvelles constructions), statut de l'HOA confirmé. Si quelque chose ne va pas, vous avez la possibilité de vous retirer et de récupérer votre dépôt.

Étape 4 — Promesse de vente (Jour 21–30)

Vous et le vendeur signez la Promesa de Venta (Promesse de Vente) — un contrat contraignant spécifiant le prix, les modalités et la date de clôture. Généralement, vous déposez 10 % de caution à ce stade.

Étape 5 — Transfert de fonds (Jour 30–60)

Vous viriez le solde sur le compte séquestre de votre avocat ou directement selon le contrat. La plupart des transactions en République dominicaine sont en espèces ; le financement existe mais est rare pour les étrangers (voir ci-dessous).

Étape 6 — Clôture et transfert de titre (Jour 60–75)

Vous et le vendeur (ou ses représentants via procuration) signez l'acte de vente. Les documents sont notariés. Votre avocat dépose le transfert auprès du Registro de Títulos.

Étape 7 — Nouveau titre émis (Jour 75–90)

Le Registro émet votre nouveau Certificado de Título à votre nom. Vous êtes officiellement propriétaire.

4. Frais de clôture et taxes

Budgétisez environ 4–5 % du prix d'achat pour le total des frais de clôture. Répartition :

• Taxe de transfert de propriété (3 % de la valeur cadastrale) — payée à la DGII (autorité fiscale). La valeur cadastrale est généralement inférieure au prix du marché, donc le taux effectif est souvent 2–2,5 % du prix d'achat.
• Frais de notaire et d'enregistrement (1–1,5 %) — pour l'exécution et l'enregistrement de l'acte.
• Honoraires d'avocat (1–1,5 %) — pour la recherche de titre, la vérification préalable, la négociation de contrat et la clôture. Certains avocats facturent des honoraires fixes ; d'autres facturent un pourcentage.
• Assurance titre (optionnelle, ~0,5 %) — de plus en plus courant, particulièrement pour les achats de plus grande valeur. Stewart Title et First American opèrent tous deux en République dominicaine.

5. Taxes continues après la propriété

La taxe foncière en République dominicaine s'appelle "IPI (Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria). Les règles :

• Taxe annuelle de 1 % sur la valeur de la propriété au-delà du seuil d'exonération (~RD$10 millions en 2026, environ $170k USD — vérifiez le seuil actuel auprès de votre avocat).
• Les propriétés en dessous du seuil ne paient rien.
• Pour les propriétés détenues par des sociétés dominicaines, le seuil ne s'applique pas — 1 % est dû sur la valeur d'évaluation complète.
• Les retraités et pensionnés peuvent parfois bénéficier d'une réduction de 50 % en vertu du programme Pensionado/Rentista.

Si vous louez la propriété, le revenu locatif est assujetti à l'impôt sur le revenu dominicain (taux progressifs) et à 18 % ITBIS sur les locations de courte durée (style Airbnb). Les locations résidentielles à long terme sont généralement exonérées d'ITBIS. Votre avocat ou comptable mettra en place la bonne structure.

6. Financement — possible mais surtout en espèces

La plupart des achats des étrangers en République dominicaine sont des transactions en espèces. Le financement existe mais est peu courant pour les étrangers non-résidents :

• Hypothèques bancaires dominicaines pour les non-résidents — possibles auprès de 2–3 banques sélectionnées (Scotiabank, Banco Popular ont des programmes), généralement 50–60 % LTV, 7–9 % d'intérêt, maximum 15 ans. Paperasserie importante.
• Financement du vendeur — étonnamment courant, surtout chez les promoteurs. Souvent 30–50 % d'apport initial, terme de 5–10 ans, 6–8 % d'intérêt. Négociable.
• Équité hypothécaire de votre pays d'origine — de nombreux acheteurs américains/canadiens refinancent leur maison principale et apportent des espèces. Option la plus directe si les taux de votre pays d'origine sont avantageux.

7. Erreurs courantes que nous aidons les acheteurs étrangers à éviter

• Ignorer la vérification du deslinde. Ne supposez pas que les documents du vendeur racontent toute l'histoire. Tirez toujours le titre indépendamment.
• Utiliser l'avocat du vendeur. Vos intérêts et ceux du vendeur ne sont pas les mêmes. Engagez le vôtre.
• Virer des fonds avant la clôture. Tout l'argent doit rester en séquestre vérifié jusqu'à ce que l'acte soit signé et le transfert déposé.
• Acheter dans le mauvais quartier selon vos objectifs. Un condo qui performe bien sur Airbnb au centre de Cabarete ne générera pas le même rendement à El Batey. Une villa de retraite à Costambar n'est pas une revente rapide. Achetez ce que vos objectifs exigent réellement.
• Ne pas budgétiser les frais de clôture complets. 4–5 % en plus du prix est réel. Intégrez-le à votre offre.
• Ignorer l'inspection du bâtiment. Particulièrement pour les condos plus anciens. Nous pouvons vous recommander deux ingénieurs qui excellent dans ce domaine.