Comprar propiedad en la RD.

1. ¿Pueden los extranjeros ser propietarios de inmuebles en la República Dominicana?

Sí — y es uno de los regímenes de propiedad más amigables para extranjeros en el Caribe. no hay restricciones en la propiedad extranjera de ningún tipo de propiedad, incluyendo terrenos frente al mar y frente al agua. Los extranjeros tienen los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos dominicanos. Puedes ser propietario a tu nombre, en una corporación dominicana (SRL o EIRL), o a través de un vehículo offshore.

Las estructuras más comunes para compradores son:

• Nombre personal — la más simple, de menor costo. Funciona para la mayoría de compradores que usan la propiedad personalmente.
• SRL dominicana — útil para protección de responsabilidad civil y para simplificar transferencias de propiedad (vendes la empresa en lugar de re-titular la propiedad). Cuesta aproximadamente $1,500–2,500 establecerla. Común para inversionistas y propietarios de alquileres.
• Corporación offshore (por ejemplo, BVI, Belice) — utilizada por algunos compradores de alto patrimonio neto para planificación de activos. Mayor costo de establecimiento; más complejo en reportes continuos.

Habla con tu abogado sobre cuál se ajusta a tu situación. Un buen abogado de bienes raíces dominicano te dará un análisis de las ventajas y desventajas en tu primera llamada de 30 minutos.

2. Entendiendo el título — qué significa realmente "deslinde"

La palabra más importante en bienes raíces dominicanos es deslinde. Se refiere al sistema moderno de registro de propiedad con levantamiento GPS que reemplazó al antiguo registro de tierras ambiguo. Una propiedad con deslinde completado tiene límites claramente definidos, un número de parcela único, y un título moderno y limpio — lo que se llama un Certificado de Título (CT) o a veces una Constancia Anotada en casos de transición.

El trabajo de tu abogado es verificar todo esto antes de que envíes el depósito. Obtendrán el título del Registro de Títulos, verificarán gravámenes y cargas, confirmarán que los pagos de impuestos sobre la propiedad estén al día, verificarán el derecho del vendedor a transferir, y confirmarán que el deslinde está en orden. Presupuesta $800–1,500 para una búsqueda de título exhaustiva según la complejidad. Es el mejor dinero que gastarás en toda la compra.

3. El proceso de compra en 7 pasos

La mayoría de compras en RD siguen un arco similar, tomando 30–90 días desde la oferta aceptada hasta las llaves en mano:

Paso 1 — Oferta y aceptación (Día 0)

Acuerdas el precio y los términos con el vendedor. Te ayudamos a estructurar la oferta. Generalmente una carta de intención no vinculante o una oferta vinculante con un depósito pequeño ($1,000–5,000) para sacar la propiedad del mercado.

Paso 2 — Contratar a tu abogado (Días 1–7)

Contratas a un abogado dominicano — independiente del vendedor y del corredor. Podemos presentarte dos o tres verificados; tú escoges. El abogado comienza la búsqueda de títulos y la debida diligencia.

Paso 3 — Debida diligencia (Días 7–21)

Título verificado, deslinde confirmado, impuestos verificados al día, permisos de construcción revisados (para construcción nueva), estado de la HOA confirmado. Si algo no está bien, tienes la opción de desistir y recuperar tu depósito.

Paso 4 — Promesa de venta (Días 21–30)

Tú y el vendedor firman la Promesa de Venta (Promesa de Venta) — un contrato vinculante que especifica el precio, los términos y la fecha de cierre. Generalmente depositas el 10% en dinero en garantía en esta etapa.

Paso 5 — Transferencia de fondos (Días 30–60)

Transfieres el saldo a la cuenta de depósito en garantía de tu abogado o directamente según el contrato. La mayoría de las operaciones en RD son en efectivo; el financiamiento existe pero es raro para extranjeros (ver abajo).

Paso 6 — Cierre y transferencia de título (Días 60–75)

Tú y el vendedor (o representantes por poder) firman la escritura de venta. Los documentos se notarizan. Tu abogado presenta la transferencia al Registro de Títulos.

Paso 7 — Nuevo título emitido (Días 75–90)

El Registro emite tu nuevo Certificado de Título a tu nombre. Eres oficialmente el propietario.

4. Costos de cierre e impuestos

Presupuesta aproximadamente 4–5% del precio de compra para los costos totales de cierre. Desglose:

• Impuesto de transferencia de propiedad (3% del valor catastral) — pagado a la DGII (autoridad tributaria). El valor catastral es típicamente menor que el precio de mercado, así que la tasa efectiva es a menudo 2–2.5% del precio de compra.
• Honorarios de notario y registro (1–1.5%) — por ejecutar y registrar la escritura.
• Honorarios de abogado (1–1.5%) — por búsqueda de títulos, debida diligencia, negociación de contrato y cierre. Algunos abogados cobran una tarifa fija; otros cobran un porcentaje.
• Seguro de título (opcional, ~0.5%) — cada vez más común, especialmente para compras de mayor valor. Stewart Title y First American operan en la RD.

5. Impuestos continuos después de que eres propietario

El impuesto sobre la propiedad en la RD se llama "IPI (Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria). Las reglas:

• Impuesto anual de 1% sobre el valor de la propiedad por encima del umbral de exención (~RD$10 millones a partir de 2026, aproximadamente $170k USD — verifica el umbral actual con tu abogado).
• Las propiedades por debajo del umbral no pagan nada.
• Para propiedades propiedad de corporaciones dominicanas, el umbral no aplica — se adeuda 1% sobre el valor catastral completo.
• Los pensionados y jubilados a veces pueden calificar para un descuento del 50% bajo el programa Pensionado/Rentista.

Si alquilas la propiedad, los ingresos por alquiler están sujetos al impuesto sobre la renta dominicano (tasas graduadas) y 18% de ITBIS en alquileres a corto plazo (estilo Airbnb). Los alquileres residenciales a largo plazo suelen estar exentos de ITBIS. Tu abogado o contador configurará la estructura correcta.

6. Financiamiento — posible pero principalmente en efectivo

La mayoría de las compras de compradores extranjeros en RD son transacciones en efectivo. El financiamiento existe pero es poco común para extranjeros no residentes:

• Hipotecas bancarias dominicanas para no residentes — posibles en 2–3 bancos seleccionados (Scotiabank, Banco Popular tienen programas), típicamente 50–60% LTV, 7–9% de interés, máximo 15 años. Mucho papeleo.
• Financiamiento del vendedor — sorprendentemente común, especialmente con desarrolladores. A menudo 30–50% inicial, plazo de 5–10 años, 6–8% de interés. Negociable.
• Capital inmobiliario de tu país de origen — muchos compradores de EE.UU./Canadá refinancian su casa principal y traen efectivo. Opción más limpia si las tasas de tu país de origen son favorables.

7. Errores comunes que ayudamos a los compradores extranjeros a evitar

• Saltarse la verificación del deslinde. No des por sentado que los documentos del vendedor cuentan la historia completa. Siempre obtén el título de forma independiente.
• Usar el abogado del vendedor. Tus intereses y los del vendedor no son los mismos. Contrata el tuyo.
• Transferir fondos antes del cierre. Todo el dinero debe estar en depósito en garantía verificado hasta que se firme la escritura y se archive la transferencia.
• Comprar en el barrio equivocado para tus objetivos. Un condominio que triunfa con Airbnb en Cabarete central no generará el mismo rendimiento en El Batey. Una villa de jubilación en Costambar no es una venta rápida. Compra lo que tus objetivos realmente requieren.
• No presupuestar el costo de cierre completo. 4–5% además del precio es real. Inclúyelo en tu oferta.
• Omitir la inspección de la construcción. Especialmente en condominios antiguos. Podemos recomendarte dos ingenieros que lo hacen muy bien.