Immobilien in der Dominikanischen Republik.

1. Können Ausländer Immobilien in der Dominikanischen Republik erwerben?

Ja — und es ist eines der ausländerfreundlichsten Eigentumssysteme in der Karibik. Es gibt keine Beschränkungen für ausländisches Eigentum bei Immobilien jeder Art, einschließlich Strandgrundstücken und Uferlandschaften. Ausländer haben die gleichen Eigentumsrechte wie dominikanische Bürger. Sie können auf Ihren eigenen Namen, durch eine dominikanische Kapitalgesellschaft (SRL oder EIRL) oder über ein Offshore-Vehikel Eigentum erwerben.

Die häufigsten Strukturen für Käufer sind:

• Persönlicher Name — einfachste Variante, niedrigste Kosten. Funktioniert für die meisten privaten Käufer.
• Dominikanische SRL — nützlich für Haftungsschutz und zur Vereinfachung von Eigentumsübertragungen (Sie verkaufen das Unternehmen, statt die Immobilie neu zu registrieren). Etwa $1.500–2.500 für die Gründung. Üblich bei Investoren und Vermietern.
• Offshore-Gesellschaft (z. B. BVI, Belize) — wird von einigen vermögenden Käufern für Vermögensplanung genutzt. Höhere Gründungskosten; komplexere laufende Meldepflichten.

Sprechen Sie mit Ihrem Anwalt darüber, welche Struktur zu Ihrer Situation passt. Ein guter dominikanischer Immobilienanwalt wird Ihnen bereits im ersten 30-minütigen Gespräch die Vor- und Nachteile erläutern.

2. Das Verständnis von Titeln — was "deslinde" wirklich bedeutet

Das wichtigste Wort in der dominikanischen Immobilienwirtschaft ist deslinde. Es bezieht sich auf das moderne, GPS-vermessene Grundbuchsystem, das das ältere, mehrdeutige Landregister ersetzt hat. Eine Immobilie mit abgeschlossenem deslinde hat eindeutig definierte Grenzen, eine eindeutige Parzellennummer und einen sauberen modernen Titel — das sogenannte Certificado de Título (CT) oder manchmal eine Constancia Anotada in Übergangsfällen.

Die Aufgabe Ihres Anwalts ist es, all dies zu überprüfen, bevor Sie die Anzahlung überweisen. Er wird den Titel aus dem Registro de Títulos abrufen, auf Pfandrechte und Belastungen prüfen, bestätigen, dass die Grundsteuerzahlungen aktuell sind, das Recht des Verkäufers zur Übereignung überprüfen und bestätigen, dass der deslinde in Ordnung ist. Planen Sie je nach Komplexität $800–1.500 für eine gründliche Titelsuche ein. Es ist das beste Geld, das Sie für den gesamten Kauf ausgeben werden.

3. Der 7-Schritte-Kaufprozess

Die meisten Käufe in der Dominikanischen Republik folgen einem ähnlichen Ablauf und dauern 30–90 Tage von der akzeptierten Offerte bis zur Schlüsselübergabe:

Schritt 1 — Angebot und Annahme (Tag 0)

Sie einigen sich mit dem Verkäufer auf Preis und Bedingungen. Wir helfen Ihnen, das Angebot zu strukturieren. In der Regel ein unverbindliches Absichtschreiben oder ein verbindliches Angebot mit einer kleinen Kaution ($1.000–5.000), um die Immobilie vom Markt zu nehmen.

Schritt 2 — Engagieren Sie Ihren Anwalt (Tag 1–7)

Sie stellen einen dominikanischen Anwalt ein — unabhängig vom Verkäufer und vom Makler. Wir können Sie mit zwei oder drei geprüften vorstellen; Sie wählen aus. Der Anwalt beginnt die Titelsuche und die Sorgfaltsprüfung.

Schritt 3 — Sorgfaltsprüfung (Tag 7–21)

Titel überprüft, Deslinde bestätigt, Steuern aktuell überprüft, Baugenehmigungen überprüft (bei Neubauten), HOA-Status bestätigt. Falls etwas nicht in Ordnung ist, haben Sie die Möglichkeit, sich zurückzuziehen und Ihre Kaution zurückzuerhalten.

Schritt 4 — Kaufzusage (Tag 21–30)

Sie und der Verkäufer unterzeichnen die Promesa de Venta (Kaufzusage) — ein verbindlicher Vertrag mit Preis, Bedingungen und Closing-Termin. In der Regel zahlen Sie in dieser Phase 10% Anzahlung.

Schritt 5 — Geldtransfer (Tag 30–60)

Sie überweisen den Restbetrag auf das Treuhandkonto Ihres Anwalts oder direkt gemäß Vertrag. Die meisten DR-Geschäfte werden bar abgewickelt; Finanzierung existiert, ist aber für Ausländer selten (siehe unten).

Schritt 6 — Closing und Titelübertragung (Tag 60–75)

Sie und der Verkäufer (oder Vertreter per Vollmacht) unterzeichnen die Kaufurkunde. Dokumente werden notariell beglaubigt. Ihr Anwalt reicht die Übertragung beim Registro de Títulos ein.

Schritt 7 — Neuer Titel ausgestellt (Tag 75–90)

Das Registro stellt Ihnen Ihr neues Certificado de Título auf Ihren Namen aus. Sie sind offiziell der Eigentümer.

4. Schließungskosten und Steuern

Budgetieren Sie ungefähr 4–5% des Kaufpreises für Gesamtschließungskosten. Aufschlüsselung:

• Grunderwerbsteuer (3% des Katastralwerts) — zahlbar an die DGII (Steuerbehörde). Der Katastralwert liegt typischerweise unter dem Marktpreis, daher liegt der effektive Satz oft bei 2–2,5% des Kaufpreises.
• Notar- und Registrierungsgebühren (1–1,5%) — für die Ausführung und Registrierung der Urkunde.
• Anwaltsgebühren (1–1,5%) — für Titelsuche, Sorgfaltsprüfung, Vertragsverhandlung und Closing. Einige Anwälte berechnen eine Pauschalgebühr, andere einen Prozentsatz.
• Titelversicherung (optional, ~0,5%) — zunehmend verbreitet, besonders bei höherwertigen Immobilien. Stewart Title und First American sind beide in der DR tätig.

5. Laufende Steuern nach dem Kauf

Die Grundsteuer in der DR heißt "IPI (Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria). Die Regeln:

• Jährliche Steuer von 1% auf den Immobilienwert über der Befreiungsschwelle (~RD$10 Millionen ab 2026, ungefähr $170k USD — aktuellen Schwellenwert mit Ihrem Anwalt überprüfen).
• Immobilien unter der Schwelle zahlen nichts.
• Für Immobilien, die von dominikanischen Kapitalgesellschaften besessen werden, gilt die Schwelle nicht — 1% wird auf den vollständigen geschätzten Wert fällig.
• Rentner und Ruheständler können sich manchmal für einen 50%-Rabatt im Rahmen des Programms Pensionado/Rentista qualifizieren.

Wenn Sie die Immobilie vermieten, unterliegt das MieteinkommenderEinkommensteuerin der Dominikanischen Republik (gestaffelte Sätze) und 18% ITBIS bei kurzfristigen Vermietungen (Airbnb-Stil). Langfristige Wohnmieten sind normalerweise von ITBIS befreit. Ihr Anwalt oder Buchhalter wird die richtige Struktur einrichten.

6. Finanzierung — möglich, aber meist Bargeld

Die meisten Immobilienkäufe von Ausländern in der DR sind Bargeldtransaktionen. Finanzierung ist möglich, aber für ausländische Nicht-Einwohner ungewöhnlich:

• Hypotheken der Dominikanischen Republik für Nicht-Einwohner — möglich bei 2–3 ausgewählten Banken (Scotiabank, Banco Popular haben Programme), typischerweise 50–60% LTV, 7–9% Zinssatz, maximal 15 Jahre. Viel Schreibkram.
• Finanzierung durch den Verkäufer — überraschend häufig, besonders bei Entwicklern. Oft 30–50% Anzahlung, 5–10 Jahre Laufzeit, 6–8% Zinssatz. Verhandelbar.
• Eigenkapital aus Ihrem Heimatland — viele US- und kanadische Käufer refinanzieren ihr Hauptwohnhaus und bringen Bargeld mit. Sauberste Option, wenn die Zinssätze in Ihrem Heimatland günstig sind.

7. Häufige Fehler, die wir ausländische Käufer vermeiden helfen

• Die Deslinde-Überprüfung auslassen. Gehen Sie nicht davon aus, dass die Dokumente des Verkäufers die ganze Geschichte erzählen. Ziehen Sie den Titel immer unabhängig.
• Den Anwalt des Verkäufers nutzen. Ihre Interessen und die des Verkäufers sind nicht dieselben. Stellen Sie Ihren eigenen an.
• Geldmittel vor der Schließung überweisen. Alle Gelder sollten in einem verifizierten Escrow liegen, bis die Urkunde unterzeichnet und die Übertragung eingereicht ist.
• Im falschen Viertel für Ihre Ziele kaufen. Eine Eigentumswohnung, die in zentralem Cabarete beim Airbnb glänzt, wird im El Batey nicht die gleiche Rendite generieren. Eine Ruhestandsvilla in Costambar ist kein schneller Flip. Kaufen Sie, was Ihr Ziel wirklich erfordert.
• Die vollständigen Schließungskosten nicht budgetieren. 4–5% zusätzlich zum Preis ist real. Berücksichtigen Sie dies bei Ihrem Angebot.
• Die Gebäudeinspektion überspringen. Besonders bei älteren Eigentumswohnungen. Wir können zwei Ingenieure empfehlen, die dies sehr gut machen.